Condo Hotels – De meest economische keuze in secundaire en vakantiewoningen

In een condohotel doet een koper een vergoeding voor een eenvoudige aankoop van een condominiumeenheid / gastenkamer. Wanneer de eigenaar de kamer niet bezet, kan de eigenaar de unit beschikbaar stellen aan gasten in het hotel via een verhuurbeheer- of leaseback-programma. Alle kamerinkomsten die via het programma worden gegenereerd, worden gedeeld tussen de eigenaar van de unit en de ontwikkelaar / beherende partner. Dit scenario biedt een groot aantal tastbare voordelen voor de condominiumeigenaar, waaronder een akte van een fysieke kamer, toegang tot alle hotelvoorzieningen en de mogelijkheid om te profiteren van een 1031 uitgestelde belastinguitwisseling. Condo-hotels verschillen op verschillende manieren van andere modellen vakantiehuizen.

Het concept van een condo-hotel heeft tal van voordelen ten opzichte van andere vakantiemodellen, waaronder een grotere productconsistentie, minder eigendomsconflicten en probleemloze verhuurmogelijkheden.

Zelden gebruikte vakantiehuizen kosten tijd en geld om toezicht te houden en te onderhouden. Met een condohotel krijgt u de diensten en flexibiliteit zonder tijdsbesteding. De on-site beheermaatschappij zorgt voor al het onderhoud, vindt huurders en zorgt ter plaatse voor de behoeften van huurders.

U bent volledig eigenaar van uw condo-hotel en kunt deze op elk moment verkopen.

Wanneer u uw unit niet gebruikt, kunt u deze in het verhuurbeheerprogramma van het hotel plaatsen en de inkomsten die het genereert, delen.

Een condo-hotelunit is een bezit dat u op elk moment kunt verkopen, en u behoudt 100% van de winst.

Gestandaardiseerde meubelpakketten zijn vaak in de prijs opgenomen, of uw kant-en-klare unit moet er minimaal uitzien als alle andere units in het hotel

Eenheden die aan hotelgasten worden verhuurd, zijn onderhevig aan slijtage. Verwacht speciale evaluaties van meubilair, armaturen en apparatuur (FF&E) om versleten tapijt, gordijnen, meubels, enz. Te vervangen.

Met het verhuurprogramma kunnen eigenaren van appartementenhotels huurinkomsten verdienen en krijgen ze toegang tot hotelservices en -voorzieningen

Potentieel voor belastingvoordelen in verband met hypotheken en afschrijving.

Onderhoudsvrij eigendom omdat vastgoedbeheerders al het onderhoud afhandelen.

Mogelijkheid om te profiteren van een 1031 uitgestelde belastinguitwisseling.

Om ervoor te zorgen dat er kamers beschikbaar zijn voor bezoekers en toerisme, kunnen lokale overheden de tijd beperken dat eigenaren hun unit mogen gebruiken.

Financiering kan duurder zijn dan voor een hoofdverblijfplaats – meestal + 1%.

Als de eigenaar gebruik wil maken van de unit, dient hij dit van tevoren aan het hotel te melden.

De eigenaar moet extra kosten betalen als hij gebruik wil maken van huishoudelijke en andere diensten.
Inkomsten uit verhuur kunnen fluctueren als de reisdaling, de wenselijkheid van de unit of op basis van hotelhuurprijzen afneemt.

Eigenaren van een Condo Hotel moeten mogelijk aanvullende verzekeringen aanschaffen om zich te beschermen tegen aansprakelijkheidsclaims en schade of verlies.

Eigenaren van een Condo Hotel betalen de maandelijkse kosten van de condominiumvereniging

Mocht een eigenaar van een condo-hotel besluiten om deel te nemen aan een huurovereenkomst, dan dient hij te bepalen of de accommodatie een statische “hotelkamer” -inventaris heeft. De “huurvoorkeuren” van commerciële eenheden ten opzichte van particuliere eenheden kunnen de huurmogelijkheden beïnvloeden, controleer de taal van de huurovereenkomst om een ​​eerlijke en rechtvaardige verdeling van kamers over zowel commerciële hotelkamers als deelnemende particuliere condo-eenheden te verzekeren.

Aanvullende bijzonderheden met betrekking tot de succesvolle werking van condo-hotels worden als volgt benadrukt:

– De looptijd van het huurcontract is doorgaans 6 maanden tot een jaar.

– Controleer de intentie van de eigenaar om kennisgevingsvereisten te vervullen, nodig om beschikbaarheid te garanderen voor

individuele eigenaren.

– Eigenaars van eenheden moeten driemaandelijkse overzichten ontvangen met een gedetailleerde uitsplitsing van alle eenheden en rekeningen

activiteit.

– Er moet een rotatieboekingsprogramma worden gebruikt om ervoor te zorgen dat de units in het verhuurprogramma een eerlijke en

billijke verdeling van verkochte kamers.

– Als er zich een ongebruikelijke of buitengewone gebeurtenis voordoet, kan de hotelgast de schade aan de eigenaar in rekening worden gebracht

eenheid. Normale slijtage wordt verwacht en valt onder de verantwoordelijkheid van de FF & E-reserverekening van de unit.

Om een ​​unit in een verhuurprogramma te plaatsen, wordt eerst een beheer- en huurovereenkomst getekend tussen de unit-eigenaar en het hotelmanagementbedrijf. Deze overeenkomst voorziet in een aantal variabelen, voornamelijk:

– Een deel van de inkomsten uit de nachtverkopen van verhuurprogramma-eenheden vloeit door naar de eigenaar van het condohotel. Dit is doorgaans een verdeling van 50-50 na aftrek van 7-11% Marketingvergoeding en 7-10% FF&E Kapitaalreserve. Het hotelmanagementbedrijf / -exploitant behoudt het resterende deel van de inkomstenstroom uit verhuur.

– Er komt een gebruiksovereenkomst tot stand tussen de eigenaar van het condohotel en het management

bedrijf / exploitant, die zorgt voor de aanwending van een FF & E-reserve.

– De FF&E inrichtingspakketten dienen aan bepaalde normen te voldoen. Het niet naleven van dergelijke normen kan ofwel onmiddellijke renovatie vereisen op kosten van de eigenaren van de unit, ofwel de uitsluiting van niet-conforme appartementen uit het verhuurprogramma.

– De verantwoordelijkheid voor het onderhoud en de reparatie van de gemeenschappelijke ruimte wordt verdeeld over de eigenaren van condominiumhoteleenheden, op basis van hun pro rata aandelen. Een Vereniging van Eigenaren (VvE) wordt meestal opgericht om het eigendom van dergelijke gebieden te behouden en toezicht te houden op de inning van contributie van eigenaren van condo-hotelunits. Deze contributie dekt doorgaans reserves, onderhoud van de gemeenschappelijke ruimte, eigendomsverzekeringen en nutsvoorzieningen. Eigendomsbelasting wordt meestal rechtstreeks betaald door elke eigenaar van een aparthotel, en de hotelmanager betaalt voor alle operationele kosten, inclusief salarissen en andere directe hotelkosten.

Ontwikkelaars creëren projecten door resorts te bouwen of om te bouwen en verkopen eenheden via verkoop- en marketingprogramma’s. Marketingkosten kunnen oplopen tot 11% – 15% van de verkoopprijs per eenheid en worden doorgerold in de prijs van de eenheid.

Een groot deel van de huidige wet die de verkoop van condohotels regelt, wordt vastgesteld door de gemeente en de staat van de accommodatie. Staatswetten dekken de meeste aspecten van de documentatie van condo-hotels, maar er zijn belangrijke federale wetten waarmee rekening moet worden gehouden. De verkoop van een condo-hotelunit, in combinatie met bepaalde andere elementen, classificeert het aanbod als een zekerheid.

In 1973 bepaalde de Securities and Exchange Commission (SEC) dat de verkoop van resortappartementen door middel van verkoopinspanningen waarbij de nadruk werd gelegd op economische voordelen (zoals huurprogrammering, verplichte deelname aan het huurprogramma en gebruiksbeperking) de verkoop tot een investeringscontract maakte en niet tot een onroerend goed. contract. In dit gedeelte worden de belangrijkste verschillen tussen deze twee transacties beschreven.

Beveiligingsaanbiedingen moeten worden geregistreerd bij de Amerikaanse Federal Security and Exchange Commission (SEC) en moeten ook voldoen aan de vereisten voor effectenregistratie op staatsniveau.

De SEC stelt dat:

– De verkoop kan op de markt worden gebracht als een investering, zolang deze informatie bevat over verwachte tarieven van

terugkeer.

– Een verkoper kan een condominium hoteleenheid vertegenwoordigen als een investering (inclusief verplichte deelname aan

het huurprogramma en mogelijke waardering van de waarde van de eenheid) en kan huurprijzen programmeren en

uitgaven onder eigenaren van eenheden.

– Al het verkoopmateriaal moet de nodige waarschuwingen en disclaimers bevatten die typerend zijn voor een prospectus.

– Grote projecten moeten periodieke openbaarmakingsrapporten indienen bij de SEC, vergelijkbaar met beursgenoteerde bedrijven.

Als de effecten niet geregistreerd zijn en niet openbaar worden verhandeld, zijn er de volgende limieten voor wederverkoop:
– Verkoop is beperkt tot geaccrediteerde investeerders (die bepaalde inkomsten / activaniveaus zouden moeten hebben)
– Algemene reclame is verboden
– Voor verkoop of doorverkoop is het gebruik van geregistreerde effectenmakelaars vereist

Dit eerste model is het meest voorkomende type eenvoudige onroerendgoedtransactie met vergoedingen. Het verklaart het commerciële gedeelte van het opererende hotel afzonderlijk van de kamers van de gastenkamers. Het verandert vervolgens de gastenkamers in condominium-eenheden die worden verkocht. De overige commerciële eenheden van het hotel worden behouden en worden afzonderlijk beheerd van de Condominium Association. Het hotel biedt huurovereenkomsten aan individuele eigenaren van appartementen; hen in staat stellen te profiteren van huurinkomsten en tegelijkertijd de lopende hotelactiviteiten te ondersteunen.

Om een ​​unit in een verhuurprogramma te plaatsen, wordt eerst een beheer- en huurovereenkomst getekend tussen de unit-eigenaar en het hotelmanagementbedrijf. Deze overeenkomst voorziet in een aantal variabelen, voornamelijk:

Een deel van de inkomsten uit de nachtelijke verkoop van verhuurprogramma-units vloeit door naar de condo-eigenaar. Dit is doorgaans een verdeling van 50-50 na aftrek van een beheersvergoeding van 7-11% en een aftrek van een FF & E-kapitaalreserve van 5-10%. Het hotelmanagementbedrijf / -exploitant behoudt het resterende deel van de inkomstenstroom uit verhuur.

Een gebruiksovereenkomst wordt geïmplementeerd tussen de condo-eigenaar en de beheermaatschappij / exploitant, die voorziet in de implementatie van een FF & E-reserve.

De inrichtingspakketten van FF&E dienen aan bepaalde eisen te voldoen. Het niet naleven van dergelijke normen kan ofwel onmiddellijke renovatie vereisen op kosten van de eigenaren van de unit, ofwel de opschorting of verwijdering van niet-conforme appartementen uit het huurprogramma.

De verantwoordelijkheid voor het onderhoud en de reparatie van de gemeenschappelijke ruimte wordt verdeeld over de eigenaren van condominiumeenheden, op basis van hun evenredige aandelen. Een Vereniging van Eigenaren (VvE) wordt meestal opgericht om het eigendom van dergelijke gebieden te behouden en toezicht te houden op de inning van rechten van eigenaren van eenheden.

Dit tweede model deelt de gastenkamers om in individuele condominium-eenheden, inclusief eigendom van de operationele componenten van het hotel, zoals openbare ruimtes, vergaderfaciliteiten en diensten.

De kopers van de unit maken automatisch deel uit van een Condominium Association en huren een derde partij in om activiteiten en activa te beheren. De condominiumvereniging deelt 100% van de economie van het operationele hotel.

Dit tweede model komt minder vaak voor omdat huiseigenaren en condominiumverenigingen doorgaans geen contracten mogen uitvoeren voor perioden van meer dan een jaar. Hoewel sommige geloofwaardige hotelmanagementbedrijven bereid zijn om vastgoed op jaarbasis te exploiteren, is het moeilijker om over deze voorwaarden te onderhandelen met hotelmerkbedrijven.

Een eenvoudige onroerendgoedtransactie tegen vergoeding is beschouwd als een effectenaanbod (investering) en vereist geen SEC-registratie. Om ervoor te zorgen dat een onroerend goed / ontwikkeling wordt beschouwd als een eenvoudige onroerendgoedtransactie met vergoedingen en daarom is vrijgesteld van SEC-registratie, moet het voldoen aan de volgende criteria zoals beschreven in de reeks “geen actie” -brieven van de SEC:

– Geen nadruk op economische voordelen van de inspanningen van een derde partij.

– Er is een verslag en een tijdlijn van het verkoopproces en de daaropvolgende verkoop van het verhuurprogramma.

– Er mogen geen uitspraken worden gedaan over economische of fiscale voordelen van eigendom.

– Verhuurdiensten mogen niet worden geadverteerd in de materialen die het apparaat te koop aanbieden.

* Het verhuurprogramma wordt niet gebruikt als aansporing om te kopen.

– Potentiële kopers krijgen materiaal met openbaar beschikbare informatie over

* vergelijkbare ontwikkelingen. Deze omvatten mogelijk geen toekomstgerichte schattingen of projecties of

speculatieve informatie.

– Er mag geen contract voor huur of beheer van de gekochte eenheid worden gesloten voordat een toezegging om de eenheid te kopen (niet-restitueerbare aanbetaling moet worden ontvangen en het contract mag geen onvoorziene gebeurtenissen bevatten).

– Geen pooling van huurinkomsten, rekeningen moeten per eenheid afzonderlijk worden bijgehouden.

– Geen beperkingen op de bewoning door de eigenaar in de verkoopdocumenten anders dan die bepaald door algemeen toepasselijke bestemmingswetten (kunnen later beperkingen hebben op grond van de huurovereenkomst).
– Eerlijk toegang krijgen tot alle eigenaren, die wel of niet deelnemen aan het verhuurprogramma

* Voor het gebruik en openbaarmaking van dergelijke materialen (voorafgaand aan de aankoop) kan registratie als

veiligheid, neem dan contact op met uw raadsman.

Zie de Intrawest No Action Letter

Gebruikmaking van de National Association of Condo Hotel Owners, NACHO http://www.nacho.us> advies-, beoordelings- en evaluatiediensten om de door de National Association of Condo Hotel Owners uitgevoerde het condo-hotelprogramma dat de resulterende goedkeuring rechtvaardigt.

Er zijn geen verklaringen gedaan waaruit zou worden afgeleid dat de aankoop een investering is en in plaats daarvan puur als onroerend goed en een verlengstuk van een levensstijl.

Het verhuurprogramma kan worden vermeld als een van de vele eigendomsrechten.
Reactie op vraag tijdens verkoopproces: Het verhuurprogramma betaalt geen hypotheek, maar kan, afhankelijk van deelname, een deel van de jaarlijkse eigendomskosten compenseren. We zijn trotse leden van de National Association of Condo Hotel Owners, we zijn “goedgekeurd” door onze evaluatie, de resultaten van de evaluatie zijn te vinden op http://www.nacho.us

Met voortdurende vragen van kopers over het huurprogramma … verontschuldig ik me, maar de huidige richtlijnen vereisen dat deze verkoop als onroerend goed wordt gedaan en verbieden mij om informatie te verstrekken die kan worden onderbroken als een investering. Voordat u besluit om te kopen, bent u van harte welkom om in te loggen op http://www.nacho.us. Word lid en bekijk de resultaten van de onafhankelijke evaluatie, inclusief bronnen en hulpmiddelen om u te helpen ons eigendom en deze aankoop te begrijpen.

Het delen van de details van het huurprogramma voorafgaand aan de aankoopbeslissing kan worden geïnterpreteerd als een aansporing tot aankoop en vereist restitutie en SEC-registratie.

Er mag geen contract voor huur of beheer van de gekochte eenheid worden aangegaan voordat een toezegging om de eenheid te kopen (niet-restitueerbare aanbetaling moet worden ontvangen en het contract mag geen onvoorziene gebeurtenissen bevatten)

Er is een verslag en een tijdlijn van het verkoopproces en de daaropvolgende verkoop van het verhuurprogramma.

Het huurprogramma en de beheerovereenkomst komen tot stand na de uitvoering van een koop- en verkoopovereenkomst en niet-restitueerbare aanbetaling.

Geen pooling van huurinkomsten, rekeningen moeten per eenheid afzonderlijk worden bijgehouden.

Geen beperkingen op de bewoning door de eigenaar in de verkoopdocumenten, behalve die welke zijn vastgesteld door algemeen toepasselijke bestemmingswetten (kunnen later beperkingen hebben op grond van de huurprogrammaovereenkomst).

Ontmoedigend werken voor partijen die niet deelnemen aan het verhuurprogramma

Ontmoedigend werken voor partijen die niet deelnemen aan het verhuurprogramma

Eerlijk toegang krijgen tot alle eigenaren, die wel of niet deelnemen aan het verhuurprogramma

Dante Alexander is de President & Chief Executive Officer van de National Association of Condo Hotel Owners

Dante Alexander brengt meer dan 20 jaar senior leiderschapservaring in de horeca, inclusief op het gebied van financiën, operaties en ontwikkeling, mee naar de National Association of Condo Hotel Owners. Zijn sterke leiderschapskwaliteiten zijn gekoppeld aan zijn brede scala aan ervaring bij Starwood Hotel & Resorts Worldwide opgedaan tijdens zijn achtjarige ambtsperiode, waar hij wordt gecrediteerd voor het mogelijk maken van de explosieve groei van het bedrijf van 33 hotels in 1996 tot een van ’s werelds toonaangevende bedrijven. Meest recentelijk richtte hij Hybrid Lodging op, het enige asset / property management- en ontwikkelingsbedrijf dat zich uitsluitend richtte op en toegewijd is aan gemengde logementstoepassingen voor gemengd gebruik.

  • Leave a Comment